Définition des termes employés dans le langage de l'immobilier

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Acomptes travaux :
Somme demandée par un fournisseur ou un prestataire pour concrétiser l'engagement du client passant commande, et aussi pour financer les achats et dépenses qu'il doit engager avant de percevoir le montant de sa facture ou d'une situation intermédiaire. Plusieurs acomptes successifs peuvent être demandés ; ils doivent dans ce cas être prévus au marché quant à leur date, les conditions d'exigibilité et leur montant. Pour la bonne forme, le règlement d'un acompte doit se faire sur demande ou facture d'acompte émise par le destinataire.
Attention : il est plus que conseillé d'exiger du fournisseur ou du prestataire de déduire des situations intermédiaires et de la facture définitive les acomptes demandés et non seulement les acomptes encaissés : en cas de " croisement " des paiements et des envois de factures, c'est le plus sûr moyen d'éviter les doubles règlements !

Acte authentique :
Il s'agit d'un acte rédigé par un officier ministériel, notaire ou dans certains cas huissier. De nombreux actes peuvent être ainsi signés sous forme " authentique " - par opposition aux actes dits " sous seing privé " - mais dans le domaine de l'immobilier, les notaires n'ont le monopole que des ventes de biens immeubles, des prêts avec constitution d'hypothèque et des successions.
L'avantage d'un acte authentique est d'avoir date certaine, et d'être conservé dans les archives de l'office ministériel sans limite de durée.

Acte sous seing privé :
C'est un acte conclu sans le concours d'un officier ministériel, notaire ou huissier, rédigé et signé directement par les parties à l'acte, ou avec le concours d'un rédacteur d'acte qui ne peut être, aux termes de la loi n° 71-1130 du 31 décembre 1971, qu'un agent immobilier ou administrateur de biens (à condition qu'ils aient concouru à la transaction ayant donné lieu à l'acte), ou un avocat ou conseiller juridique (profession aujourd'hui unifiée par la loi précitée).
Attention : un acte sous seing privé n'a de date certaine que s'il est enregistré (n'importe quelle Recette des impôts - enregistrement au droit fixe sauf actes soumis à l'enregistrement : voir la section des indices et chiffres-clés).

Agent immobilier :
Les acteurs de cette profession interviennent en tant que mandataires soit des vendeurs ou bailleurs de biens immobiliers, soit des candidats acquéreurs ou locataires qui cherchent des biens à vendre ou à louer ; ils conduisent la négociation et rédigent le cas échéant l'avant-contrat (promesse ou compromis) pour les ventes ou le bail pour les locations. La profession est réglementée, et régie la loi "Hoguet".

Arrhes :
Se pratiquent dans les locations saisonnières : chacun conserve la possibilité de se dédire, le preneur en abandonnant les arrhes, le loueur en les reversant et en y ajoutant l'équivalent du montant perçu. Attention : ne pas confondre avec l'acompte !

Assemblées générales de copropriétaires:
Elles se tiennent dans les immeubles ou ensembles immobiliers ou pavillonnaires soumis au statut de la copropriété.
Elles sont régies par les articles 22 à 26-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les articles 7 à 21 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, qui en assure l'application, ainsi que le règlement de copropriété.
Une des particularités de ces assemblées est l'absence de la notion d'assemblée ordinaire et extraordinaire (il n'y a que des assemblées annuelles et des assemblées " spéciales " ou supplémentaires) et l'absence de notion de quorum ; les majorités à appliquer sont définies en fonction de la nature des questions à l'ordre du jour ; elles sont fixées par les articles 24, 25 et 26 de la loi précitée.
Association foncière urbaine et association foncière urbaine libre (AFU et AFUL)
Associations relevant de la loi du 21 juin 1865, créées pour gérer des bâtiments et équipements communs à plusieurs propriétaires d'immeubles et/ou copropriétés : parkings, dalles, monte-charges, locaux résidentiels, etc.

Assurance dommage ouvrage :
C'est une police d'assurances obligatoire que doit souscrire tout constructeur d'immeuble ou tout maître d'ouvrage de travaux donnant lieu à une garantie décennale légale.
En cas d'immeuble neuf, ou en cas de travaux sur le gros œuvre ou sur le clos et couvert, cette police garantit l'indemnisation du propriétaire de l'immeuble ou le syndicat des copropriétaire en cas de malfaçons et désordres relevant de la garantie de parfait achèvement et la garantie décennale sans devoir mettre en cause la responsabilité des intervenants à la construction ou aux travaux.
Pour plus de précisions, voir nos dossiers sur la mise en jeu des garanties et assurances sur les travaux et travaux avec ou sans police dommages-ouvrage.

Bail :
Contrat entre un bailleur et un locataire fixant les conditions de la mise à disposition d'un local ou ensemble de locaux pour une certaine durée.
Lorsqu'un type de local ne relève pas d'une législation spécifique, les conditions de la location sont régies par les articles 1708 à 1762 du Code civil. En réalité, il subsiste peu de type de locaux bénéficiant de cette liberté : locaux professionnels (non commerciaux), locaux meublés, locations saisonnières, remises, garages, boxes et emplacements de stationnement.
Les locaux d'habitation loués vides relèvent normalement des lois n° 86-1290 du 23 décembre 1986 et n° 89-462 du 6 juillet 1989, sauf pour certains types de logements qui continuent à être soumis à la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948. Pour ces aspects, on se reportera utilement à notre fiche pratique propriétaires : éviter la loi de 1948, ou comment en sortir.
Les locaux commerciaux sont eux soumis au décret n°53-960 du 30 septembre 1953, avec des règles particulières de durée et d'indemnisation du locataire en cas de congé qui confèrent aux titulaires de baux commerciaux une " propriété commerciale ". Un bail prend effet à sa signature ; à son expiration, il se renouvelle soit par tacite reconduction, soit par signature d'un bail renouvelé.
Enfin, il prend fin par congé délivré par l'une ou l'autre des parties. Enfin, si la signature d'un contrat écrit est plus que recommandée, son absence n'empêche de se prévaloir ni de l'application de la législation dont le type de local relève, ni des conditions dont on peut apporter la preuve qu'elles ont été acceptés antérieurement !
Par contre, en l'absence d'état des lieux dûment signé par les deux parties, bailleur et locataire, l'article 1731 du Code civil, précise que " le preneur est présumé avoir reçus les locaux en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf preuve contraire ".

Cadastre :
Ensemble de plans et documents tenus à jour au niveau des mairies et des centre des impôts fonciers, et identifiant avec précision chaque parcelle de terrain, la nature, la consistance et l'équipement des constructions qui y sont édifiées. Les documents cadastraux servent de base aux évaluations foncières utilisées notamment pour l'établissement de l'impôt foncier et la taxe d'habitation.
Toute propriété est constituée d'une ou plusieurs parcelles cadastrales nécessairement entières. Une parcelle peut être divisée en deux ou plusieurs parcelles ; dans ce cas, il s'agit d'un lotissement.
Les parcelles multiples constituant une même propriété non appelée à être redivisée de la même façon peuvent être regroupées dans le cadre des opérations périodiques de révision du cadastre.

Cahier des charges :
Les ensembles immobiliers en sont dotés lors de leur conception dès lors que l'autorisation de lotissement et/ou le permis de construire ont été conditionnés par la mise en place d'obligations et de servitudes internes, ou vis à vis des propriétés ou ouvrages riverains, ou encore pour l'utilisation d'ouvrages et équipements mis en place par la commune ou le syndicat de communes éventuel (assainissement, chauffage urbain, etc.).
Le cahier des charges est indissociable du permis de construire et ne peut être modifié qu'avec l'autorisation des autorités qui l'ont délivré.

Carte professionnelle :
Carte délivrée par la préfecture à obtenir obligatoirement pour pouvoir exercer les professions d'agent immobilier, mandataire en ventes de fonds de commerce et administrateur de biens (ce qui inclut la profession de syndic de copropriété), et ce en application de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et de son décret d'application, le décret n° 72-678 du 20 juillet 1972. Deux cartes distinctes sont délivrées : la carte " Transactions ", qui spécifie si son titulaire est autorisé à recevoir des fonds ou non, et la carte " Gestion ".
Ces cartes sont délivrées au professionnel exerçant en nom propre ou au(x) représentant(s) légal(légaux) de la société exerçant les activités concernées, sous conditions de diplômes ou d'expérience professionnelle, de non condamnation pénale, et de justification de la disposition d'une garantie financière à hauteur du maximum des fonds détenus ainsi que d'une police d'assurance responsabilité civile professionnelle.
La carte professionnelle doit être délivrée au nom de l'entité précise titulaire du mandat de transaction ou de gestion. Chaque succursale en plus du siège social doit avoir une carte d'extension (carte " mauve ").
Tout collaborateur au contact du client, et a fortiori tout collaborateur habilité à encaisser des fonds doit être muni d'une carte de délégation (carte " grise "). Toutes ces cartes doivent être renouvelées annuellement.
Il est prudent pour le client de s'assurer de la validité des cartes, car le fait qu'elles ne le soient pas cache inévitablement soit une condamnation, soit un retrait de garantie financière, événements qui doivent conduire à s'éloigner résolument ! Pour plus de détails sur ces aspects, voir la section acheter/contracter au meilleur prix.

Caution :
Se dit improprement du dépôt de garantie versé par le locataire au bailleur (voir ce mot). Au sens propre, c'est l'acte par lequel une personne physique ou morale garantit le créancier du paiement de loyers ou du remboursement d'un emprunt, ou de l'exécution de toute obligation souscrite dans un contrat.
L'engagement est souscrit dans le contrat proprement dit ou dans un acte séparé se référant explicitement et spécifiquement à un contrat donné. Elle ne vaut que si la nature de l'engagement, la somme ou les éléments de la créance garantie sont mentionnés, et de façon manuscrite.
Attention : la garantie donnée ne prend fin qu'avec la fin du contrat ou un acte de " mainlevée " ; mais elle prend fin avec le contrat pour ou dans lequel elle a été souscrite et ne vaut pas pour sa prolongation ou son renouvellement !

Certificat d’urbanisme :
Le certificat d'urbanisme indique les conditions de constructibilité d'un terrain et les contraintes qui s'y appliquent.
Document indispensable avant toute vente ou opération immobilière, il est délivré par la mairie pour une ou plusieurs parcelles cadastrales (voir cadastre). C'est un document officiel prévu par l'article R410-1 du Code de l'urbanisme. Il est valable un an, mais en cas de vente, le certificat doit avoir moins de trois mois. Il engage l'administration et lui est donc opposable.

Cession de bail
Acte par lequel le titulaire d'un bail se substitue un autre locataire en ses lieu et place. Cette substitution s'effectue en général à titre onéreux - le locataire en place cède son " droit au bail " - mais peut s'envisager à titre gratuit.
La cession de bail est de droit sauf si elle est interdite dans le bail ; dans ce cas, elle doit pour pouvoir être réalisée, recueillir l'accord exprès du bailleur intervenant dans l'acte de cession ou par avenant au bail, faute de quoi le bailleur a la possibilité de résilier le bail concerné.
La cession de bail ne se pratique plus que pour les baux commerciaux (elle est systématiquement interdite dans les baux d'habitation), et les baux la soumettent dans la presque totalité des cas à l'accord du bailleur, qui peut en profiter pour augmenter le loyer ou modifier les clauses du bail à son avantage.
Il est un cas ou le bailleur commercial ne peut s'opposer à la cession du bail : celui où cette cession intervient dans la cadre de la cession du fonds de commerce.

Cession de fond de commerce
C'est l'acte par lequel un commerçant ou une entreprise cède son fonds de commerce, qui inclut les contrats permettant l'exploitation commerciale et notamment le bail des locaux commerciaux, de bureaux ou industriels.
Contrairement à une cession " sèche " de droit au bail, le bailleur ne peut s'opposer à une cession de fonds de commerce, ni avoir son mot à dire sur le choix du cessionnaire (l'acquéreur). Il est des cas cependant où le cédant a besoin de solliciter le bailleur : notamment lorsque le cessionnaire exige un élargissement des activités prévues au bail (voir déspécialisation), ou la possibilité de sous-louer (voir sous-location), et également dans le cas où le bail est près de son terme et où le cessionnaire exige une promesse de renouvellement à des conditions fixées à l'avance, ou même un renouvellement anticipé.

Coefficient d’occupation des sols C.O.S.
C'est l'acte par lequel un commerçant ou une entreprise cède son fonds de commerce, qui inclut les contrats permettant l'exploitation commerciale et notamment le bail des locaux commerciaux, de bureaux ou industriels.
Contrairement à une cession " sèche " de droit au bail, le bailleur ne peut s'opposer à une cession de fonds de commerce, ni avoir son mot à dire sur le choix du cessionnaire (l'acquéreur). Il est des cas cependant où le cédant a besoin de solliciter le bailleur : notamment lorsque le cessionnaire exige un élargissement des activités prévues au bail (voir déspécialisation), ou la possibilité de sous-louer (voir sous-location), et également dans le cas où le bail est près de son terme et où le cessionnaire exige une promesse de renouvellement à des conditions fixées à l'avance, ou même un renouvellement anticipé.

Commission d’agence
C'est la rémunération de l'agent immobilier en cas de réalisation d'une transaction (achat, vente ou location). Le montant de la commission et celle des parties en ayant la charge doivent être précisés dans le mandat et dans l'engagement des parties : avant-contrat de vente (promesse ou compromis) ou contrat de location.
Si la transaction a été réalisée sur mandat de vente ou de location mettant la commission à la charge du mandant, la commission peut-être mise au moment de l'engagement des parties sur l'acquéreur ou le preneur à condition que le mandat de vente et de location soit doublé d'un mandat de recherche signé par ce dernier.
Pour les locations soumises à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, il importe peu de savoir qui a mandaté l'agent immobilier : la loi impose le partage de la commission et des autres frais de la location (rédaction d'acte et frais d'état des lieux) par moitiés entre bailleur et locataire.
Attention : la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et le décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 interdisent sous peine de sanctions pénales la perception par un agent immobilier d'une rémunération en dehors du cas d'une transaction réalisée (donc pour les ventes au moment de la signature de l'acte authentique, et même dès la levée de la dernière condition suspensive, s'il n'y a pas de clause de dédit dans l'avant contrat) et par ses soins.
Par contre, des dommages et intérêts peuvent être dus par le vendeur qui réalise lui-même la transaction alors qu'il avait donné un mandat exclusif ne précisant pas qu'il conservait le droit de vendre par lui-même, et également par le vendeur qui ne donne pas suite à la présentation par l'agent immobilier d'un acquéreur s'engageant à acheter au prix fixé dans le mandat : la jurisprudence considère dans les deux cas que la transaction a été réalisée par les soins du professionnel conformément au mandat et que celui-ci doit être indemnisé.
Bien entendu, il est tout aussi strictement interdit de percevoir une double commission en cas de mandatement de la part du vendeur et de l'acquéreur ! Il est par contre légal de se faire payer partie par le vendeur et partie par l'acquéreur à condition que le total ne dépasse pas le montant d'honoraires prévu au barème de l'agence.

Conditions suspensives
Ce sont les conditions qui permettent à l'acquéreur d'un bien immobilier ayant signé un compromis de vente de se dégager de ses obligations et récupérer le montant de son versement (dépôt de garantie, arrhes, dédit ou acompte).
Les conditions suspensives sont au minimum celles concernant le contenu du certificat d'urbanisme (la condition suspensive joue en cas de changement par rapport à ce qui est annoncé dans les déclarations du vendeur) et l'exercice éventuel par la ville de son droit de préemption éventuel. S'y ajoute en général une condition d'obtention d'un crédit dans un délai, pour un montant et auprès d'un établissement spécifiés.
Le vendeur peut s'opposer à insérer une condition suspensive de crédit, car une telle clause rend la transaction incertaine ; en effet, l'acquéreur peut réellement ne pas obtenir son financement mais aussi prétexter de la non obtention pour changer d'avis - rien n'est plus facile que de se faire refuser un crédit quand on ne veut plus l'obtenir !…
Toutefois, ce faisant, le vendeur se prive de toute une population d'acquéreurs. par contre, la renonciation à cette condition suspensive par l'acquéreur peut se monnayer dans la négociation, mais ce dernier doit être sûr de son financement...
Il est quelquefois inséré une condition suspensive de signature de l'acte authentique dans un délai spécifié ; attention : une telle clause n'est pas toujours retenue par le tribunal, d'autant qu'entre en ligne de compte l'attribution de responsabilité dans le retard de la régularisation !

Dédit
Faculté introduite dans un avant-contrat de vente, promesse ou compromis de vente de rompre son engagement contre le versement d'une indemnité. Cette faculté s'exerce avec des arrhes ou une clause pénale.

Dommages et intérêts
Ils visent à réparer un préjudice créé par l'inexécution par une partie d'obligations auxquelles elle a souscrit dans le cadre d'un contrat ou une convention.
Ils sont définis par les articles 1146 à 1155 et 1226 à 1233 du Code civil ; ils ne sont dus que dans la mesure où la partie défaillante a été mise en demeure d'exécuter et que l'inexécution lui est imputable.
Ils ne se confondent pas avec les intérêts de retard, qui quant à eux compensent le seul effet du retard dans l'exécution d'une obligation lorsque celle-ci consiste en un paiement.
Les dommages et intérêts peuvent être dus en sus si le créancier peut faire valoir un préjudice distinct du seul effet du retard.
Une clause pénale dans un contrat tient lieu de dommages et intérêts forfaitaires.

Droit au bail
C'est le droit dont dispose le titulaire d'un bail d'utiliser des locaux pendant une certaine durée, avec la plupart du temps un droit au renouvellement à l'issue du bail en cours.
Sous certaines conditions, ce droit est cessible (voir cession de bail).
La valeur du droit au bail est évidemment fonction de la rareté d'un type de locaux à la location à une localisation donnée. Pratiquée à l'époque de la grande crise du logement, la cession de droit au bail ne se pratique plus pour l'habitation. par contre, elle se pratique encore couramment pour les boutiques.
Traditionnellement pour ces dernières, le droit au bail s'appelle aussi le " pas de porte ".
En commercial, le droit au bail est un des éléments importants du fonds de commerce.

Droit de préemption
Droit dont dispose toute commune dans des zones bien délimitées - d'acquérir par priorité à l'acquéreur retenu un bien immobilier faisant l'objet d'un avant-contrat de vente, ce droit pouvant être délégué .
Ce droit est organisé par les articles L142-2 à L142-12, L210-1 à L213-16, L216-1, L314-4, L323-1 et L324-1 du Code de l'urbanisme.
Il s'ouvre par la déclaration d'intention d'aliéner (DIA) qu'établit le notaire chargé de la vente, la commune ou l'organisme délégataire ayant un délai de deux mois de la réception pour notifier au vendeur sa décision d'acquérir au prix de la transaction ou à un prix fixé par lui. Les recours se font devant le juge de l'expropriation.
L'administration fiscale, destinataire de la DIA dispose aussi d'un droit de préemption lorsqu'elle juge le prix de vente insuffisant et soupçonne une dissimulation de prix.
Un droit de préemption existe également pour le locataire de locaux d'habitation vides soumis à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, en cas de congé délivré par le bailleur pour vente, ou en cas de première vente après la mise en copropriété d'un immeuble en application de l'article 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975.
Enfin, un droit de préemption peut résulter d'une convention privée.

Droits d’enregistrement
Les droits d'enregistrement et de timbre (fixes, proportionnels ou progressifs) sont perçus à l'occasion de certains actes juridiques : ventes de biens immobiliers ou de fonds de commerce, donations, etc., ainsi que sur les successions. Ce sont typiquement avec la TVA des impôts indirects.
Ils accompagnent la formalité d'enregistrement qui a pour fonction de donner à un acte date certaine. Cette formalité ainsi que le paiement des droits s'effectuent dans les recettes des impôts, sauf pour les formalités fusionnées accomplies dans les conservations des hypothèques, l'enregistrement des actes concernés résultant alors de leur publication.
La formalité d'enregistrement peut être accomplie en dehors de toute obligation : les actes soumis volontairement à l'enregistrement sont soumis au droit fixe des actes innomés.
Attention : les droits de timbre sont supprimés à compter du 1er janvier 2006 en contrepartie d'une hausse des droits d'enregistrement.

Enregistrement
C'est une formalité qui a pour fonction de donner à un acte date certaine.
Cette formalité ainsi que le paiement des droits s'effectuent dans les recettes des impôts, sauf pour les formalités fusionnées accomplies dans les conservations des hypothèques, l'enregistrement des actes concernés résultant alors de leur publication.
Certains actes doivent être obligatoirement enregistrés et donnent lieu à perception de droits d'enregistrement ou de timbre spécifiques (fixes, proportionnels ou progressifs) : tel est le cas notamment des ventes de biens immobiliers ou de fonds de commerce, donations, etc.
Mais la formalité d'enregistrement peut être accomplie en dehors de toute obligation : les actes soumis volontairement à l'enregistrement sont soumis au droit fixe des actes innomés.

Fond de commerce
Il n'est légalement défini nulle part !
C'est la substance commerciale de l'entreprise. Il se compose de la clientèle - celle sous contrat comme la clientèle " circulante " - de l'" achalandage " - ou clientèle potentielle -, du droit au bail, du stock de marchandises, des agencements, du matériel d'exploitation, des logiciels, brevets et savoir-faire, enfin de tous les éléments qui concourent à l'exploitation commerciale.
L'existence d'un fonds de commerce est conditionné par l'immatriculation de son propriétaire - personne physique ou morale - au Registre du Commerce.

Garantie de parfait achèvement, garantie biennale et garantie décennale.
Ce sont les garanties légales dont est assorti tout acte de construction ; elles s'appliquent aux constructions neuves mais aussi sous certaines conditions aux gros travaux :
- la garantie de parfait achèvement court pendant un an et engage l'entrepreneur à la réparation de tous les désordres signalés par le maître d'ouvrage, soit par réserves à la réception, soit par voie de notification écrite postérieurement à celle-ci ;
- la garantie biennale de bon fonctionnement court pendant deux ans et couvre les éléments d'équipements installés à l'occasion des travaux non couverts par la garantie décennale ; font partie notamment de cette définition en tant qu'éléments d'équipement : les appareils et équipements sanitaires ou de chauffage, les ascenseurs, les équipements de sécurité incendie, les appareils d'éclairage ou de communication, les faux plafonds, et les revêtements de peinture…
- la garantie décennale est définie par les articles 1792 et 1792-2 du Code civil ; elle rend l'entrepreneur " Art. 1792 (…) responsable de plein droit (…) des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui l'affectant dans un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination.
Art. 1792-2 La présomption de responsabilité (…) s'étend également aux dommages qui affectent la solidité des éléments d'équipement d'un bâtiment, mais seulement lorsque ceux-ci font indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d'ossature, de clos ou de couvert.
Un élément d'équipement est considéré comme formant indissociablement corps avec l'un des ouvrages mentionnés à l'alinéa précédent lorsque sa dépose, son démontage ou son remplacement ne peut s'effectuer sans détérioration ou enlèvement de matière de cet ouvrage. "
Tout est dit…, et surtout que cette garantie ne couvre que les désordres graves et en aucun cas les désordres esthétiques.

Hypothèque
Sûreté réelle consentie sur un bien immobilier pour garantir un prêt (hypothèque conventionnelle), ou sûreté inscrite sur un ou plusieurs lots de copropriété par le syndic pour garantir le paiement de charges impayées en application de l'article 19 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (hypothèque légale).
L'hypothèque est inscrite pour une certaine durée et pour un montant de créance. Elle figure sur les états hypothécaires que quiconque peut demander concernant un immeuble ou un lot de copropriété.
A l'échéance, elle tombe sans formalité. Avant cette échéance, elle ne peut être annulée que par un acte de mainlevée partielle ou totale recueillant l'accord du créancier, ou par voie judiciaire.
L'inscription de l'hypothèque n'est que conservatoire et vise à prendre rang avant d'éventuels autres créanciers. Elle a aussi l'avantage d'être prévenu dès l'engagement par un autre créancier d'une procédure de vente sur saisie immobilière.
La mise en jeu de cette garantie s'effectue par la voie de la saisie immobilière.

Indivision
Le régime légal de l'indivision est régi par les articles 815 à 815-8 du Code civil.
L'indivision peut naître d'une succession, d'une séparation de biens ou liquidation de communauté, de la dissolution d'une société, ou elle peut résulter de la volonté d'acquérir un bien en commun.
Les parts d'indivision sont cessibles, et peuvent également donner lieu chacune à démembrement de la propriété entre nu-propriétaire et usufruitier. Elles sont également hypothécables. En cas de vente, les co-indivisaires disposent d'un droit de préemption.
La règle de fonctionnement pour tous actes d'administration ou de disposition est l'unanimité, mais l'administration peut être assurée par un des indivisaires en vertu d'un mandat général donné par les autres. Le mandat peut être tacite lorsqu'un indivisaire a pris en mains la gestion pendant une longue période sans opposition des autres.
Par contre, un mandat spécial est nécessaire pour tout acte de disposition.
La désignation d'un mandataire est obligatoire en copropriété en application de l'article 23 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.
Une indivision a des charges et des revenus. Ceux-ci peuvent être partagés au fur et à mesure entre les indivisaires au prorata de leurs quotes-parts ou faire l'objet d'une attribution annuelle du résultat (période maximale).
L'indivision peut faire l'objet d'une convention en vue de l'organiser. son fonctionnement la rapproche d'une société transparente.
Enfin, à tout moment, le partage de l'indivision peut être demandé par tout indivisaire.

Location meublé
C'est une des dernières formes de location échappant aux contraintes des législations ou règlementations spécifiques (voir bail) et soumises au seul Code civil ; elle a cependant été rattrappée par une disposition surprise de la loi du 18 janvier 2005 de programmation pour la cohésion sociale, qui a étendu à tous les bailleurs en meublé le régime relatif aux bailleurs qui louent habituellement plus de quatre logements meublés, instauré par la loi du 29 juillet 1998 : dès lors que le logement loué constitue sa résidence principale, le locataire de tout logement meublé bénéficie désormais d’un contrat établi par écrit, d’une durée d’un an minimum ; à l’expiration du contrat initial, le bail est tacitement reconduit pour un an, aux conditions antérieures.
Cependant, aux termes de ce régime (transcrit dans l'article L 632-1 du Code de la construction et de l’habitation), le bailleur peut trois mois avant le terme du contrat proposer au locataire des modifications aux conditions de location (montant du loyer, nombre de pièces louées, par exemple). Si le locataire les accepte, le contrat est renouvelé pour un an.
Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat à son terme, doit en informer le locataire, en respectant le même préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail. Les motifs de non-renouvellement du contrat sont désormais encadrés comme pour les baux de locaux nus : il s’agit de la "décision de reprendre ou de vendre le logement", ou "un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant"...
Rappelons aussi que sous ce régime, qui restreint singulièrement les avantages du meublé pour les bailleurs qui refusent les contraintes des baux d'habitation classiques, le locataire peut résilier son contrat à tout moment sous réserve du respect d’un préavis d’un mois.
Notons aussi qu'un aménagement a été introduit par amendement dans la loi du 26 juillet 2005 relative au développement des services à la personne et portant diverses mesures en faveur de la cohésion sociale : il permet à un bailleur de réduire à neuf mois au lieu d’un an le bail d'une location meublée à un étudiant, afin de l'aligner sur l’année universitaire et, dans les régions touristiques, de combiner ce type de location avec des locations saisonnières pour les vacanciers. Cet amendement supprime dans la foulée pour ces locations le droit à la reconduction tacite.
A noter que pour pouvoir être loué en meublé, un logement doit être équipé de tout ce qu'il faut pour pouvoir y vivre en n'y apportant que ses vêtements et effets personnels, faute de quoi le logement peut être requalifié et être soumis au mieux à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, et au pire à la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948.
Attention : la location en meublé et soumise à un régime fiscal différent des autres locations, dans la mesure où les revenus des locations en meublé relèvent des bénéfices industriels et commerciaux.
Par ailleurs les meublés touristiques sont soumis à la TVA.

Lotissement
Acte consistant à diviser un terrain en lots en vue de la construction de maisons individuelles ou autres bâtiments.
Désigne aussi l'ensemble de propriétés résultant d'une telle division.
Les lotissements sont en général accompagnés d'un cahier des charges et de la création d'une association syndicale libre (ASL).

Main levée d’hypothèque de nantissement et de caution
Acte par lequel on lève l'inscription d'une hypothèque ou d'un nantissement, ou par lequel on libère la personne ou l'organisme qui a accordé une caution.

Malfaçons
Défauts de conception ou d'exécution dans un ouvrage, notamment par rapport aux règles de l'art et principes, normes et prescriptions de bonne exécution, susceptibles de créer des désordres et dommages à l'ouvrage.

Mandat :
Forme particulière de contrat définie par les articles 1984 à 2010 du Code civil ; l'article 1984 le définit comme " acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom.
" Le contrat ne se forme que par l'acceptation du mandataire ".
Les prestations des agents immobiliers et des administrateurs de biens s'exercent sous forme de mandats selon des modalités fixées par la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi " Hoguet ", et le décret n° 72-678 du 20 juillet 1972.

Mitoyenneté :
La mitoyenneté est définie par les articles 653 à 673 du Code civil. Elle crée un statut d'indivision forcée des murs, clôtures ou fossés formant séparation des fonds, qui impose à ses propriétaires de les entretenir et les réparer à frais communs.

Multipropriété :
Mode de jouissance d'un bien immobilier à temps partagé, régi par la loi n°86-18 du 6 janvier 1986. Malgré le nom, l'acquisition d'un produit de ce type ne s'assimile pas à un acte de propriété immobilière mais à l'acquisition de parts d'une société d'attribution ouvrant droit à la jouissance d'un bien déterminé à une époque déterminée de l'année.

Nantissement ;
Sûreté réelle consentie sur un fonds de commerce, ou des parts de société pour garantir un prêt ou une créance.
Le nantissement est inscrit pour une certaine durée et pour un montant de créance. Elle figure sur les états hypothécaires que quiconque peut demander concernant un immeuble ou un lot de copropriété.
A l'échéance, il tombe sans formalité. Avant cette échéance, il ne peut être annulé que par un acte de mainlevée partielle ou totale recueillant l'accord du créancier, ou par voie judiciaire.
L'inscription du nantissement n'est que conservatoire et vise à prendre rang avant d'éventuels autres créanciers. Elle a aussi l'avantage d'être prévenu dès l'engagement par un autre créancier d'une procédure de vente sur saisie.
La mise en jeu de cette garantie s'effectue par la voie de la saisie.

Nue propriété nu propriétaire
La nue-propriété est le troisième et dernier des trois éléments en lesquels peut se décomposer le droit de propriété : l'usage, le droit aux fruits et le droit de disposition. Les deux premiers seuls constituent l'usufruit.
Le démembrement de la propriété en usufruit et nue-propriété est régi par les articles 578 à 624 du Code Civil. Notamment, les articles 605 et 606 définissent les charges qui restent incomber au nu-propriétaire, à savoir les grosses réparations.
Le démembrement de la propriété se rencontre très fréquemment à l'issue des successions.

Offre d’achat :
C'est au départ un acte unilatéral de la part d'un candidat acquéreur pour matérialiser sa détermination d'acquérir à des conditions déterminées, mais inférieures à celles exigées du vendeur, et faire ainsi avancer la négociation ; les agents immobiliers en sont friands car cela leur permet d'exercer une pression efficace sur le vendeur et arracher son accord sur une diminution de ses prétentions !
Malheureusement ils en sont tellement friands qu'ils les rédigent à la va-vite et oublient qu'une offre d'achat acceptée équivaut à un compromis de vente, et tout ce qu'on n'y a pas inséré peut être refusé par le vendeur, qui, si des clauses de désengagement n'ont pas été prévues, tient là une vente parfaite qu'il peut faire exécuter jusqu'au bout !
Par ailleurs, lorsque les offres d'achat sont accompagnées d'un chèque, celui-ci devient acompte, et donc définitivement acquis au vendeur !
Attention : à compter du 1er juin 2001, en application de l'article 72 de la loi du 13 décembre 2000, les promesses unilatérales d'achat ne pourront plus à peine de nullité être accompagnées de versement de fonds !

Permis de construire :
Ses modalités et son champ d'application, ainsi que ceux du régime dérogatoire de la déclaration préalable, sont définies par les articles L421-1 à L423-5 du Code de l'urbanisme.

Plan d’occupation des sols (POS)
Un des outils au niveau communal, avec les schémas directeurs d'urbanisme qui portent sur un agglomération et dans le cadre desquels ils s'insèrent, de la maîtrise de l'urbanisme tels que définis par les articles L123-1 à L123-12 du Code de l'urbanisme. Le POS découpe le territoire communal en zones affectées d'un coefficient d'occupation des sols (COS) et d'une dominante (résidentielle, industrielle, non constructible, etc.) ; ils fixent les servitudes et contraintes à prendre en compte dans les permis de construire, et délimitent les zones protégées et les zones d'intervention.
Les Plans d'occupation des sols seront remplacés progressivement par des Plans locaux d'urbanisme, en application des modifications apportées au code de l'urbanisme par la loi du 13 décembre 2000, dite loi "SRU" (Solidarité et renouvellement urbains).

Plan local d’urbanisme :
C'est ce qui remplacera progressivement les Plans d'occupation des sols (POS) en application des modifications apportées au Code de l'urbanisme par la loi du 13 décembre 2000, dite loi "SRU" (Solidarité et renouvellement urbains).

Règlement de copropriété :
C'est le contrat fondateur et permanent de la copropriété, l'équivalent des statuts d'une société ou d'une association ; tout acquéreur l'accepte nécessairement en signant son acte d'achat, et doit tout aussi nécessairement s'en faire remettre un exemplaire par le vendeur.
Par ailleurs, le Règlement de copropriété et notamment l'état descriptif de division qui en fait partie sont publiés au Fichier immobilier ; l'état descriptif de division est enregistré à la Conservation des hypothèques.
Le Règlement de copropriété est établi en application de l'article 8 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et des articles 1 à 4 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 portant règlement d'administration publique pour l'application de la loi no 65-557du 10 juillet 1965.

Révision de loyer :
S'effectue suivant une périodicité et des conditions prévues au bail (voir ce mot) mais aussi celles imposées par la réglementation spécifique au type de locaux.
Pour les baux de locaux d'habitation vides relevant de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la révision est annuelle et limitée à la variation de la moyenne des 4 derniers indices INSEE du coût de la construction (voir indices et chiffres-clés).
Pour les baux commerciaux relevant du décret n°53-960 du 30 septembre 1953, la révision est annuelle ou triennale, limitée à la variation de l'indice INSEE du coût de la construction, à condition que l'application de cette variation ne mette pas le loyer au dessus de la " valeur locative ", déterminée par la prise en compte des caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et des prix pratiqués dans le voisinage. A défaut d'accord, cette valeur est fixée par expert.
Enfin les baux des locaux soumis à la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 sont augmentés suivant des modalités fixées chaque année par décret (voir indices et chiffres-clés).

Révocation du syndic :
Décision se prenant à la même majorité que la nomination du syndic, celle de l'article 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, à savoir la majorité de tous les copropriétaires.
La révocation n'a lieu d'être qu'en cours de mandat du syndic ; en effet en fin de mandat, il suffit de ne par le reconduire.
Elle s'assimile à une rupture unilatérale de contrat qui, si elle n'est pas justifiée par des causes réelles et sérieuses, peut ouvrir droit pour le syndic à une indemnité contractuelle si une telle clause figure au contrat, ou à défaut à des dommages et intérêts pour rupture abusive.
Bien entendu, la question doit être à l'ordre du jour, et comme il ne faut pas compter sur le syndic pour l'inscrire spontanément, son inscription doit être demandée préalablement à la convocation de l'assemblée par lettre recommandée AR, ou par voie de demande de diffusion d'ordre du jour complémentaire (additif), ou encore par la voie d'une demande de convocation d'assemblée formulée en application de l'article 8 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967.

Servitude :
Contrainte au profit d'un tiers attachée à un bien immobilier, transmise par conséquent de propriétaire à propriétaire, limitant le droit de propriété.
Les modalités concernant les servitudes sont définies par les articles 637 à 710 du Code civil.

Sous location :
Acte par lequel le locataire d'un local loue lui-même tout ou partie de ce local à une tierce personne appelée sous-locataire. La sous-location donne lieu à un sous-bail qui doit faire référence au bail principal dont il procède. Bien entendu, le locataire principal ne peut accorder au sous-locataire plus d'avantages, ni en termes de durée, ni en termes de prestations qu'il n'en bénéficie lui-même de par son propre bail.
Pour les baux d'habitation et mixtes, la législation applicable (voir bail) interdit la sous-location sauf accord exprès du bailleur. Elle interdit un sous-loyer supérieur au loyer principal et dénie au sous-locataire en cas de cessation du bail principal le droit de se prévaloir à l'encontre du bailleur d'aucun titre d'occupation.
Pour les baux commerciaux, le principe est le même, mais si la sous-location est autorisée, et sous réserve qu'un certain formalisme soit respecté (notification de l'intention de sous-louer et appel du bailleur à l'acte notamment, à la première sous-location puis lors des renouvellements), elle confère des droits au sous-locataire.
La sous-location partielle est fréquemment autorisée dans les baux commerciaux pour les filiales et sociétés du même groupe en vue de leur domiciliation.
Pour les baux relevant du droit commun, en application de l'article 1717 du Code civil, la possibilité de sous-louer est de droit, sauf interdiction stipulée au bail ; il est vrai que cette interdiction, sauf accord exprès du bailleur, est de pratique générale.
De manière générale, une sous-location effectuée de façon non conforme aux prérogatives légales ou contractuelles du bailleur lui est inopposable et entraîne de plein droit la résolution du bail.

Surface habitable :
Elle est définie par l'article R111-2 du Code de la construction et de l'habitation : " La surface habitable d'un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ; le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond.
" Il n'est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l'article R. 111-10, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre ".
La surface des lots de copropriété, dont la mention est obligatoire en cas de vente en application de la loi Carrez, est quant à elle définie d’une façon légèrement différente.

Surface hors œuvre nette (SHON) :
Introduite par la loi d'orientation foncière no 67-1253 du 30 décembre 1967, la SHON est aujourd'hui définie par l'article R. 112-2 du Code de l'urbanisme relatif au plafond légal de densité. La SHON représente un compromis entre l'ensemble des surfaces réellement construites et celles utilisables " in fine ". Elle ne doit pas être confondue avec la surface habitable.
La SHON a été définie pour estimer la surface construite par rapport à une surface globale maximum constructible fixée par le Plan d'occupation des sols (POS). La SHON peut également permettre d'établir un rapport avec la surface du terrain pour fixer une densité plafond.
Elle se mesure à partir de la surface hors œuvre brute (SHOB) définie par le Code de l'urbanisme comme " la somme des surfaces de planchers de chaque niveau de la construction ", à laquelle on retranche les surfaces non habitables (sous-sols et combles non aménagés, espaces extérieurs, stationnements et bâtiments agricoles) ou bien des surfaces utilisées pour l'isolation de l'habitat.

Transaction :
Acte par lequel deux ou plusieurs parties en litige mettent un terme à leur différent par des concessions réciproques. Les transactions sont régies par les articles 2044 à 2058 du Code Civil.

Vente en l’état futur d’achèvement (VEFA)
C'est avec la vente à terme, moins utilisée, une des deux formes prévue par les articles 1601-1 à 1601-4 du Code Civil pour la vente d'un immeuble à construire.
Tout est dit, ou presque, dans l'article 1601-3 qui stipule " La vente en l'état futur d'achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux.
"Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux".

Vente en viager :
Mode particulier de vente de bien immobilier, consistant à transformer une partie du prix en rente à vie. La partie du prix réglée comptant est appelée " bouquet ". La rente se calcule au moyen de tables basées sur des statistiques de mortalité.
La vente en viager est régi par les articles 1968 à 1983 du Code Civil, dans la catégorie des contrats aléatoires.
Elle peut se faire avec réserve d'usufruit (cas notamment où le vendeur continue à habiter le bien ; dans ce cas, elle s'assimile à une vente de nue-propriété.
La rente est revalorisée chaque année au moyen de taux publiés (voir les valeurs dans la section des indices et chiffres-clés).
Le paiement de la rente est garantie par le privilège du vendeur.

Vice caché :
Défini par l'article 1641 du Code Civil comme " des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ".
Pour entrer dans cette catégorie, le défaut doit être antérieur à la vente et de nature à échapper à un examen attentif et sérieux, et ne pouvoir être décelé que par des recherches appropriées, ou par des vérifications effectuées par un expert.
En cas de vices cachés, l'acquéreur a le choix entre l'action rédhibitoire, consistant à rendre la chose et s'en faire restituer le prix, ou l'action estimatoire, consistant à obtenir la restitution d'une partie du prix.
Les ventes d'immeubles ou de biens immobiliers comportent fréquemment une clause d'exonération du vendeur de la garantie des vices cachés. De telles clauses sont licites, mais dangereuses. Encore faut-il pour que le vendeur soit exonéré qu'il ne puisse pas être établi qu'il connaissait le vice avant la vente !
La nouvelle législation concernant les termites - loi n° 99-471 du 8 juin 1999 et décret n° 2000-613 du 3 juillet 2000 - prévoit que le vendeur ne puisse être exonéré de la garantie des vices cachés s'il ne produit pas à l'acte authentique un état parasitaire de moins de trois mois.
Cette notion ne se confond pas avec les malfaçons de construction, couvertes par les garanties de parfait achèvement, garantie biennale et garantie décennale.

Voies privées :
Voies intérieures à un ensemble immobilier, appartenant à un seul propriétaire, ou en copropriété, ou voies desservant plusieurs terrains indépendants et leur appartenant en commun.
Dans le premier cas, l'éclairage et l'entretien incombent au propriétaire ou au syndicat des copropriétaires. Dans le second, les propriétaires ont besoin d'une structure de type association syndicale libre (ASL). Lorsque ces voies ont été crées dans le cadre d'un lotissement, le cahier des charges comporte création de l'ASL et inclut ses statuts initiaux.
Les voies privées, lorsqu'elles sont ouvertes à la circulation publique (c'est à dire quand leur accès n'est pas restreint par une barrière, chaîne ou autre dispositif, et a fortiori en l'absence de tout panneau interdisant l'entrée aux non-résidants), sont soumises au Code de la route, concernant la circulation mais aussi le stationnement des véhicules. Police nationale, gendarmerie et police municipale peuvent y verbaliser comme sur une voie publique, et ce y compris pour stationnement prolongé même sur un emplacement privé. Il est donc conseillé de clore les zones de stationnement privé.